Un nouveau dispositif fiscal qui pourrait changer la donne pour les investisseurs à saint-quentin
L’Assemblée nationale a adopté un nouveau dispositif destiné à encourager l’investissement locatif : le Statut du bailleur privé (SBP). Conçu pour rendre la location nue plus attractive, il repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal qui change profondément la manière dont les propriétaires peuvent optimiser leurs revenus fonciers.
À Saint-Quentin, où la demande locative reste soutenue et où une grande partie du parc immobilier nécessite une rénovation énergétique ou structurelle, ce nouveau statut attire logiquement l’attention des propriétaires et des investisseurs. Il pourrait devenir un outil clé pour valoriser les logements anciens, sécuriser la location longue durée et répondre aux besoins réels du marché local.
Mon objectif à travers cet article : vous expliquer clairement le fonctionnement du SBP, ses avantages et ses limites, et surtout le relier à la réalité du terrain dans l’Aisne, afin de vous aider à prendre des décisions éclairées et adaptées à votre projet.
1. Le Statut du bailleur privé : un dispositif simple pour encourager la location longue durée
Le bailleur privé, c’est tout propriétaire — particulier ou entreprise — qui met en location un logement hors parc social. Il fixe le loyer dans le respect de la loi, choisit son locataire, signe le bail, garantit un logement décent et peut confier sa gestion à un professionnel. En échange, il perçoit des loyers et peut bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’il loue dans des conditions spécifiques.
Le Statut du bailleur privé (SBP), adopté le 14 novembre 2025, s’inscrit précisément dans cette logique. Il permet à un propriétaire de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition de son logement grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal réservé aux locations nues. Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être réunies :
– louer un logement non meublé,
– en tant que résidence principale du locataire,
– pendant au moins 9 ans,
– avec des loyers encadrés (intermédiaire, social ou très social),
– en mettant le bien en location dans les 12 mois suivant son acquisition ou la fin des travaux.
Ce statut vise à encourager une location classique, stable et durable, tout en relançant la rénovation du parc immobilier ancien.
Un enjeu particulièrement important à Saint-Quentin, où l’on observe à la fois un parc vieillissant, une tension sur les maisons familiales et une forte demande de logements rénovés, économes en énergie et accessibles. Dans ce contexte, le SBP devient un outil pertinent pour sécuriser la rentabilité des investissements tout en répondant aux besoins locaux.
2. Quels logements sont concernés ?
Le Statut du bailleur privé s’applique à deux grandes catégories de logements :
– Les logements neufs, destinés à être loués nus dans la durée.
– Les logements anciens rénovés, à condition que les travaux réalisés représentent au moins 20 % du prix d’achat et permettent une amélioration significative de la performance énergétique (sortie de passoire, rénovation lourde, montée en classe DPE…).
L’objectif est clair : encourager la remise sur le marché de logements de qualité, rénovés et économes en énergie. C’est pourquoi seul le logement peut être amorti, jamais le terrain, qui ne se dégrade pas dans le temps.
👉 Ce dispositif est particulièrement adapté à Saint-Quentin, où le parc immobilier est majoritairement ancien et où une grande partie des logements nécessite une rénovation structurelle ou énergétique pour répondre aux attentes actuelles.
Sur les 3 premiers trimestres 2025, près de 1000 DPE réalisés dans la commune concernent des logements classés E, F ou G, ce qui illustre parfaitement le potentiel de rénovation du secteur.
La ville offre en plus un parc équilibré, composé d’environ 50 % d’appartements et 49 % de maisons, permettant aux investisseurs de choisir entre rentabilité (petites surfaces à rénover) et stabilité (maisons familiales).
Dans les deux cas, de nombreux biens entrent naturellement dans les critères du Statut du bailleur privé.
3. Les avantages fiscaux : l’amortissement expliqué simplement
Le principal avantage du Statut du bailleur privé repose sur la possibilité d’amortir le logement, c’est-à-dire de déduire chaque année une partie de sa valeur des revenus fonciers. Cette mécanique, déjà utilisée en location meublée, devient enfin accessible à la location nue, ce qui change profondément la fiscalité des bailleurs.
La base amortissable correspond à 80 % du prix du bien, auxquels peuvent s’ajouter les travaux éligibles. Le taux d’amortissement dépend du type de loyer pratiqué :
– 3,5 % pour un loyer intermédiaire,
– 4,5 % pour un loyer social,
– 5,5 % pour un loyer très social,
– le tout dans la limite d’un plafond de 8 000 € par an.
Cet amortissement vient en plus des déductions classiques : travaux, charges, intérêts d’emprunt, frais de gestion…
👉 Concrètement :
– Avant, en location nue classique, le bailleur ne pouvait déduire que ses charges et ses intérêts.
– Avec le Statut du bailleur privé, il peut désormais déduire une partie du prix d’achat chaque année, ce qui réduit fortement son revenu foncier imposable.
Ce mécanisme améliore la rentabilité nette d’un investissement tout en encourageant la mise en location de logements rénovés, sécurisés et plus performants énergétiquement.
4. Les contraintes à connaître
Le Statut du bailleur privé n’est pas un dispositif automatique : il s’adresse à des investisseurs capables de respecter un cadre précis en échange d’un avantage fiscal fort. Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent impérativement être réunies.
Le logement doit être :
– loué nu (non meublé),
– en tant que résidence principale du locataire,
– pendant au moins 9 ans,
– avec un loyer plafonné selon la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social).
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achat ou la fin des travaux. Le bien doit également respecter les critères de décence et de performance énergétique, ce qui exclut les passoires thermiques tant qu’elles n’ont pas été rénovées. Le bailleur doit conserver tous les justificatifs nécessaires : factures de travaux, diagnostics, preuves de conformité, avis d’imposition du locataire dans le cadre d’un loyer social…
Le dispositif est également exclusif : il ne peut pas être cumulé avec d’autres régimes fiscaux comme le Pinel, le Scellier, les Monuments historiques ou certains dispositifs renforcés de déficit foncier.
👉 Attention : en cas de non-respect des engagements — revente anticipée, loyer non conforme, vacance prolongée ou changement d’affectation — les amortissements déjà déduits peuvent être repris par l’administration fiscale.
C’est un cadre exigeant, mais pour les investisseurs structurés, disposant d’un logement rénové et performant, il constitue un levier fiscal puissant, sécurisé et cohérent avec une stratégie d’investissement long terme.
5. Qu’en pensent les experts ? Un accueil mitigé mais des attentes localement différentes
L’adoption du Statut du bailleur privé a suscité des réactions contrastées parmi les professionnels et la presse spécialisée. Beaucoup saluent l’intention du dispositif, mais en soulignent aussi les limites.
Pour une partie des observateurs, le SBP reste un dispositif technique, très encadré et finalement peu incitatif pour relancer massivement l’investissement locatif. Les promoteurs immobiliers se montrent particulièrement sceptiques : ils estiment que le mécanisme a été « affaibli » lors des discussions parlementaires, et qu’il manque d’ampleur pour soutenir la construction neuve, un secteur déjà fragilisé.
Les associations de bailleurs, de leur côté, reconnaissent que le statut n’est pas un outil spectaculaire, mais qu’il peut convenir à des investisseurs prudents, cherchant un cadre fiscal clair, stable et sécurisé. Elles y voient une alternative crédible pour ceux qui veulent s’engager sur la longue durée tout en limitant leur imposition.
Du côté des agents immobiliers, les avis sont mesurés : le SBP ne créera pas un choc d’attractivité comparable à un dispositif type Pinel, mais il pourrait débloquer des projets ciblés, notamment pour des propriétaires disposant d’un bien ancien à rénover et souhaitant le remettre durablement sur le marché locatif.
👉 Sur le terrain, dans l’Aisne, la réalité est un peu différente.
Ici, la demande locative reste forte — tout particulièrement sur les maisons familiales — alors que l’offre vieillit et manque de performance énergétique. Beaucoup de logements nécessitent des travaux pour rester attractifs, voire simplement conformes aux exigences actuelles.
Dans ce contexte, même si le Statut du bailleur privé n’est pas révolutionnaire, il peut devenir un levier réellement utile pour les propriétaires souhaitant rénover, valoriser leur patrimoine et apporter une réponse concrète aux besoins du marché local. C’est une opportunité pour ceux qui veulent investir de manière durable et cohérente avec les attentes des locataires de Saint-Quentin et des environs.
6. Ce que cela change pour les propriétaires et investisseurs dans l’Aisne
Dans l’Aisne, et particulièrement à Saint-Quentin, le Statut du bailleur privé peut devenir un véritable levier de valorisation pour les propriétaires comme pour les investisseurs. Pour les vendeurs, il constitue un nouvel argument pour mettre en avant un bien ancien ou nécessitant une rénovation. Dans une ville où 58,5 % des habitants sont locataires et où l’ancienneté moyenne dans le logement atteint 8,7 ans, le marché se prête naturellement à la location longue durée, ce qui renforce l’attractivité des biens rénovés et performants.
Pour les investisseurs, le dispositif peut améliorer la rentabilité nette, surtout dans l’ancien à réhabiliter. Les petites surfaces sont particulièrement porteuses : les studios atteignent 18 €/m², les T2 environ 13 €/m², ce qui permet d’envisager de belles rentabilités une fois la rénovation effectuée. À cela s’ajoute un potentiel de travaux conséquent dans le parc local : sur les 1932 DPE réalisés entre janvier et septembre 2025 à Saint-Quentin, près de 1000 logements sont classés E, F ou G — dont 575 maisons et 420 appartements. Cela montre clairement que beaucoup de logements nécessitent une remise à niveau énergétique pour rester louables dans les prochaines années.
👉 Ces travaux peuvent justement constituer les 20 % de rénovation nécessaires pour rendre un bien éligible au Statut du bailleur privé, permettant ainsi d’intégrer l’amortissement fiscal directement dans le projet. Pour les propriétaires de maisons énergivores, c’est l’opportunité de moderniser leur logement, d’améliorer leur DPE, et de sécuriser leur rentabilité sur le long terme.
En résumé : le SBP ne bouleversera pas le marché, mais dans un territoire comme Saint-Quentin — où la demande locative est forte, l’offre vieillit, et les logements énergivores sont nombreux — il peut réellement créer de la valeur. C’est un outil pertinent pour ceux qui souhaitent rénover, louer durablement et optimiser leur investissement dans un cadre fiscal sécurisé.
Dois-je utiliser le Statut du bailleur privé ? (Conseil personnalisé par Cindy Denimal)
Le Statut du bailleur privé peut être une excellente option pour les investisseurs qui souhaitent construire un projet long terme, sécurisé et cohérent, notamment lorsqu’il s’agit de rénover un bien ancien. Si vous achetez un logement nécessitant des travaux — qu’il s’agisse d’un appartement énergivore, d’une maison des années 60-80 ou d’un bien ancien avec un DPE en E ou F — l’amortissement fiscal peut véritablement alléger votre imposition tout en valorisant durablement votre patrimoine.
En revanche, ce dispositif n’est pas adapté si vous recherchez de la flexibilité ou des loyers libres, ou si votre stratégie vise la location meublée, Airbnb ou courte durée, qui offrent souvent une rentabilité brute supérieure mais demandent plus de gestion, plus de turnover et présentent un cadre fiscal différent.
Il peut être pertinent dans des situations intermédiaires : par exemple, si vous possédez une maison ancienne classée E/F, que vous prévoyez une rénovation énergétique et que vous souhaitez sécuriser vos revenus fonciers. Le SBP vous permet alors d’amortir une partie du bien tout en stabilisant votre fiscalité.
Quelle que soit votre situation, ma priorité reste la même : vous aider à analyser votre projet avec transparence, pour que votre investissement soit cohérent, durable et réellement rentable dans le marché local de Saint-Quentin et de l’Aisne. Chaque projet est unique ; mon rôle est de vous accompagner pour choisir le dispositif le plus adapté à vos objectifs, vos travaux et votre stratégie patrimoniale.
Le Statut du bailleur privé, un levier à connaître pour investir intelligemment à Saint-Quentin
Le Statut du bailleur privé peut devenir un véritable levier pour les investisseurs dans l’Aisne, et particulièrement à Saint-Quentin, où le marché locatif reste solide, les loyers progressent régulièrement, les locataires sont stables et où le parc ancien offre un potentiel important de rénovation. Bien utilisé, ce dispositif permet d’améliorer la rentabilité nette d’un projet et de valoriser durablement un logement, surtout lorsqu’il nécessite des travaux énergétiques ou structurels.
Mais comme toujours en immobilier, l’intérêt du dispositif dépend avant tout de votre profil, votre bien et votre stratégie. Chaque projet doit être étudié avec précision : type de logement, budget, niveau de travaux, fiscalité, rentabilité et durée d’engagement. Le Statut du bailleur privé ne conviendra pas à tous, mais il peut être particulièrement attractif pour ceux qui souhaitent investir sur la durée, rénover un bien ancien ou sécuriser leurs revenus fonciers.
Mon rôle, c’est précisément de vous accompagner dans cette réflexion :
➡️ vous aider à comprendre la fiscalité,
➡️ estimer votre bien ou votre futur achat,
➡️ projeter les travaux nécessaires,
➡️ sécuriser votre stratégie d’investissement,
➡️ et vous donner un avis clair, honnête et adapté au marché local.
Je mets mon expertise locale à votre service pour vous aider à construire un projet d’investissement cohérent, durable et rentable à Saint-Quentin et dans l’Aisne.